Cách tính thuế cho thuê tài sản cực chi tiết cho người mới

Hiện nay, nhiều cá nhân chọn hình thức cho thuê tài sản làm nguồn thu nhập phụ cho bản thân. Nhưng khoản tiền này có cần phải đóng thuế? Cách thức nộp hồ sơ khai thuế như thế nào? Cách tính thuế cho thuê tài sản ra sao? Những thắc mắc khó nhằn này sẽ được giải đáp ngay trong bài viết này!

I. Căn cứ pháp lý về thuế cho thuê tài sản

Những thông tư về thuế cho thuê tài sản bao gồm: 40/2021/TT-BTC, 65/2020/TT-BT và 302/2016/TT-BTC.

Các nghị định: 139/2016/NĐ-CP và 126/2020/NĐ-CP.

II. Khi nào được tính theo diện thuế cho thuê tài sản?

Những đối tượng nhận được nguồn doanh thu từ việc cho các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thuê tài sản của mình thì phải chịu thuế cho thuê tài sản. Trong trường hợp này, tài sản được kể đến như: mặt bằng, cửa hàng, phương tiện vận tải, thiết bị, máy móc sản xuất, nhà cửa… nhưng không đi kèm dịch vụ khác.

III. Một số trường hợp không cần đóng thuế cho thuê tài sản

Khi đối tượng cho thuê nhưng có doanh thu trong một năm (tính theo dương lịch từ ngày 01/01 – 31/12) dưới 100 triệu đồng thì sẽ không cần phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế cho thuê tài sản. Trường hợp này áp dụng cho việc có hoặc không thuê trọn năm.

IV. Làm sao để tính thuế cho thuê tài sản theo cá nhân?

1. Thuế môn bài cho thuê tài sản của cá nhân

Theo quy định hiện hành có 3 mức thuế môn bài mà người cho thuê tài sản có nghĩa vụ đóng cho cơ quan thuế, cụ thể:

– Doanh thu một năm trung bình trên 500 triệu đồng thì mức thuế cần nộp là 1.000.000 đồng.

– Doanh thu một năm trung bình dao động từ 300 – 500 triệu đồng thì mức thuế cần nộp là 500.000 đồng;

– Doanh thu một năm trung bình dao động từ 100 – 300 triệu đồng thì mức thuế cần nộp là 300.000 đồng.

Để xác định mức thuế môn bài của cá nhân, bạn dựa vào doanh thu tính thuế TNCN được đề cập trong các hợp đồng cho thuê tài sản thuộc thời gian tính thuế. Cụ thể như sau: 

– Nếu đối tượng có nhiều hợp đồng cho thuê trên cùng một địa điểm thì bạn sử dụng tổng doanh thu từ các hợp đồng trong năm tính thuế đó để làm căn cứ xác định mức thuế môn bài.

– Nếu đối tượng có nhiều địa điểm để cho thuê thì thuế môn bài sẽ được căn cứ dựa trên tổng doanh thu của các hợp đồng ở từng địa điểm khác nhau, nhưng vẫn cùng năm tính thuế. Trong đó, một địa điểm mà có nhiều hợp đồng cũng sẽ được cộng gộp lại để tạo thành tổng doanh thu của nơi đó.

2. Công thức tính thuế GTGT và thuế TNCN cho thuê tài sản đơn giản

– Thuế GTGT cho thuê tài sản mà cá nhân cần nộp được tính theo công thức:

Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

– Thuế TNCN cho thuê tài sản mà cá nhân cần nộp được tính theo công thức:

Thuế TNCN = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

– Cách tính thuế cho thuê tài sản theo từng trường hợp:

• Trường hợp 1: Tiền cho thuê tài sản đã tính thuế

Thuế cho thuê tài sản = Giá bên cho thuê trả cho bên thuê

• Trường hợp 2: Tiền cho thuê tài sản chưa tính thuế

Thuế cho thuê tài sản = Giá bên thuê trả bên cho thuê/90%

V. Kê khai thuế và nộp thuế cho thuê tài sản như thế nào?

1. Khai thuế trực tiếp tại cơ quan thuế

Khi khai thuế trực tiếp thì bạn cần quan tâm đến vị trí nộp thuế cho thuê tài sản. Nếu mặt hàng cho thuê của bạn là bất động sản thì đến Chi cục Thuế – nơi quản lý trực tiếp bất động sản đó. Trường hợp bạn cho thuê những mặt hàng khác thì chỉ cần nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế – nơi quản lý trực tiếp nơi bạn cư trú.

Vấn đề thứ 2 mà bạn cần quan tâm chính là thời gian nộp hồ sơ và tiền thuế.

Đối với hồ sơ: Thời gian nộp sẽ tùy thuộc vào cách bạn khai thuế. Nếu bạn khai thuế vào từng đợt phát sinh của kỳ thanh toán thì hạn nộp tối đa 10 ngày, kể từ ngày bắt đầu cho thuê của kỳ trước. Nếu bạn khai cố định 1 lần trong năm thì hạn nộp sẽ rơi vào ngày cuối cùng của tháng 1 dương lịch năm tiếp theo. 

Yêu cầu về hồ sơ khai thuế bao gồm: Tờ khai thuế cho thuê tài sản theo mẫu 01-1/BK-TTS phụ lục bảng kê và mẫu 01/TTS, phụ lục hợp đồng thuê nhà, bản sao CMT/CCCD của chủ nhà (đã công chứng), bản sao hợp đồng thuê nhà.

Đối với tiền thuế cho thuê tài sản: muộn nhất vào ngày cuối của hạn nộp hồ sơ khai thuế.

2. Cơ sở kinh doanh khai thuế và nộp tiền thay cho chủ tài sản

Tương tự như trường hợp trên, bạn phải quan tâm đến các vấn đề về vị trí và thời gian nộp. Cụ thể, địa điểm nộp hồ sơ cho tài sản là bất động sản thì tổ chức đó sẽ đến Chi cục Thuế, còn nếu là tài sản khác thì nộp tại Chi cục Thuế.

Về thời gian nộp hồ sơ, từng cách khai thuế mà sẽ có thời hạn khác nhau:

– Kê khai thuế theo tháng: Ngày 20 trong tháng sau.

– Kê khai theo năm: Ngày cuối cùng trong tháng 1 của năm dương lịch kế tiếp.

– Kê khai thuế theo quý: Ngày cuối cùng trong tháng đầu tiên của quý kế tiếp.

– Kê khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Sau 10 ngày kể từ khi bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

Yêu cầu về hồ sơ diện cơ sở kinh doanh khai thuế và nộp tiền thay cho chủ tài sản: Tương tự trường hợp cá nhân chỉ khác về cách lập tờ khai mẫu 01/TTS.

3. Các bước lập tờ khai thuế cho thuê tài sản

Cách khai thuế cho thuê tài sản theo mẫu 01/TTS:

• Bước 1: Tại dòng đầu, cá nhân nộp thuế tích vào ô đối tượng tương ứng. Chọn ô 1 nếu cá nhân tự khai và ô 2 nếu doanh nghiệp khi hộ.
• Bước 2: Chỉ tiêu số [01] Cá nhân nộp thuế ghi rõ kỳ tính thuế trong chỉ tiêu số [01]
• Bước 3: Chỉ tiêu số [02] Cá nhân nộp thuế tích chọn lần đầu nếu đây là lần khai thuế thứ nhất. Còn nếu bạn đã khai lần thứ 2 trở đi thì ghi số lần tương ứng tại chỉ tiêu số [03].
• Bước 4: Chỉ tiêu số [4] – [11] người nộp thuế điền đầy đủ thông tin cá nhân;
• Bước 5: Trường hợp người nộp thuế chưa có MST cá nhân thì cần ghi rõ thông tin cá nhân vào chỉ tiêu số [12] để cơ quan thuế cấp cho bạn.
• Bước 6: Chỉ tiêu số [16] – [22] dành cho trường hợp doanh nghiệp khai thay chủ sở hữu, tổ chức sẽ ghi rõ thông tin trong những chỉ tiêu đó.
• Bước 7: Điền các thông tin về doanh thu, thuế GTGT, thuế TNCN,… 

– Chỉ tiêu số [23]: Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ (bao gồm thuế)

– Chỉ tiêu số [24]: Tổng doanh thu thuế xác định được sau khi biết tổng doanh thu phát sinh trong kỳ.

– Chỉ tiêu số [25]: Thuế GTGT phải nộp trong kỳ.

– Chỉ tiêu số [27]: Tổng số tiền mà người cho thuê nhận được từ tiền phạt, bồi thường theo hợp đồng từ bên thuê.

Việc biết những thủ tục khai thuế, chuẩn bị hồ sơ cũng như cách tính thuế cho thuê tài sản sẽ giúp bạn rất nhiều. Những thông tin vừa được chia sẻ bởi Học viện TACA chắc chắn sẽ là hành trang hỗ trợ con đường cho thuê tài sản của bạn thuận lợi hơn.

Xem thêm:

• Ôn thi đại lý thuế
• Khóa học thuế chuyên sâu
• Khóa học Phân tích rủi ro và soát xét tối ưu chi phí thuế
• Hoàn thuế và kiểm tra quyết toán thuế
• Khoá học Tư vấn và Lập kế hoạch thuế